Hva står du fritt til å gjøre? Og hva må du søke om?

For å ta det fra boligeier sin side først:

Innendørs kan eier gjøre det han eller hun måtte ønske uten å sende søknad til styret, med to unntak:
1) inngrep i bærende konstruksjoner
2) bruksendring (for eksempel omgjøring av bod til primærrom)

På 90-tallet var det noen få andeler som fikk lage kjellere og krypkjellere før denne praksisen ble stoppet av bygningstekniske årsaker

Styret gjør oppmerksom på at andelseier selv er ansvarlig for vedlikehold av kjeller. Dette gjelder også eventuelle følgeskader på bygningsmassen som borettslaget har ansvar for. Kjellere er ikke inkludert i fellesutgiftene og dekkes ikke av borettslagets forsikring.

Badet er typisk fallgruve

En typisk feil som gjøres her er at man ikke kommer på at sluken på badet er en del av inngrep i bærende konstruksjon, fordi den er koblet til felles rør. Sluket er en del av borettslaget ansvarsområde og derfor må du ha samtykke fra styret.

• Det kommer an på hvordan rørene er lagt, og derfor må man sjekke med styret. Et vanlig problem er at mange gjør endringer med sluken uten å søke, sier juridisk sjef Kristoffer Klovning i Bate.

Selv om oppussingen din ikke vil berøre fellesarealer eller installasjoner, så kan det være lurt å snakke med styret om de arbeidene du har tenkt til å utføre. Kanskje går styret med planer om rehabilitering av felles røropplegg? Da kan du tilpasse deg slik at det unngås at arbeid må gjøres to ganger.
Stoppekranene er inne i hver enkelt bolig, og er derfor andelseiers ansvar.

Andre bærende konstruksjoner er vegger som boligen støtter seg på. Lettvegger står beboer fritt til å rive eller sette opp uten å søke.

Hvilke endringer som kan gjøres utendørs varierer etter selskapstype og hvordan uteområdene er organisert. På bygningen kan det ikke utføres noen tiltak uten søknad, mens på uteareal/hage kan det i noen tilfeller være eierskap fra den enkelte som gjør at de kan beplante/lage terrasse etter eget ønske.

Styret risikerer erstatningskrav
Så til styret sitt ansvar:

• Den vanligste feilen er at styret gir tillatelser som skulle vært behandlet på årsmøte eller generalforsamling, sier Klovning.

Tiltak som ikke er vanlig forvaltning må tas opp og få 2/3 flertall på årsmøtet/generalforsamling. Dette gjelder tiltak som påvirker hele boligselskapet. Det kan være ombygging/påbygging av innglasset balkong eller sette opp boder.

Men ingen regel uten unntak.

• Hvis det tidligere er vedtatt på årsmøte at man kan bygge balkonger, trenger det ikke tas opp på årsmøte hver gang en ny enhet skal bygge balkong. Da holder det at eier søker styret om tillatelse, sier Klovning.

Tiltak som styrene ikke trenger å ta opp på årsmøtet er det som går inn under vanlig drift. For eksempel hvis du har 40 garasjer og ser at du får plass til én til, kan dette ses på som vanlig forvaltning. Men hvis styreleder vil gjøre fellesskapet eneste grøntareal om til parkeringsplass, er dette ikke innenfor vanlig forvaltning og må avgjøres på årsmøte/generalforsamling.

• Noen saker er i en gråsone og må avgjøres av det enkelte boligselskapet, sier Klovning.

I tillegg er det også en del styrer som ikke presiserer tydelig nok hvem som har ansvar for vedlikehold av tiltaket.

Dersom boligeier søker styret om endring og får positivt svar, kan det få konsekvenser for styret dersom noe går galt. For eksempel hvis det er inngrep i bærende konstruksjoner som ikke skulle skjedd. Styret risikerer å måtte erstatte eiers utgifter og tiltaket må kanskje tilbakeføres til opprinnelig stand.